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公主坟商圈亟待转型升级

2018-07-01 21:33:31来源:www.cx189.net

  记者走访发现,公主坟商圈内的商业仍以满足生活基础性消费为主,与城市优质商业相比缺乏特色。

  近年来,公主坟商圈在电商冲击及西部其他商圈崛起等因素影响下,逐渐失去京西商业的主导地位。对此业内称,公主坟市场升级和转型已迫在眉睫,如何重新提升商圈吸引力,还是一个待解的问题?

  公主坟商圈渐落寞

  公主坟商圈,很长时间都是地区型的商业中心。不过,近几年,随着西部其他商圈的崛起,加上线上电商等因素的冲击,公主坟商圈逐步被分流。

  近日,记者走访发现,公主坟商圈内的商业主要有北京城乡贸易中心、城乡华懋、翠微大厦、翠微广场和凯德mall翠微店、凯德晶品等项目。整体来看,仍以满足生活基础性消费为主,与城市优质商业相比缺乏特色。

  城乡贸易中心目前已改为城乡购物中心,业态划分与数年前并没有太大变化,品牌落位较为拥挤,款式偏中老年,较大众化;升级后的翠微大厦和翠微广场,偏向高端奢侈品牌,与周围项目实现了品牌差异化。不过,与城乡购物中心相比冷清许多;凯德晶品购物中心整体品牌定位下调,偏大众化和时尚感。

  凯德MALL·翠微路店则接近社区商业,注重亲子业态,相比其他项目,人气稍旺。值得注意的是,今年1月5日,凯德集团宣布,以83.65亿元出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债,其中包括凯德MALL·翠微路店。

  高力国际华北区零售房地产服务部高级经理刘瑞京告诉记者,凯德在公主坟商圈拥有两个项目:凯德晶品购物中心和凯德MALL·翠微路,此次仅出售后者,与其自身特点和经营状况有关。“与凯德晶品相比,凯德MALL·翠微路地理位置略差,可视性和可达性均较低,整体商业面积5.6万平米,可容纳的品牌数量有限,品牌定位也更趋于社区型购物中心,未来项目的提升空间和改造空间较小。

  目前来看,公主坟商圈业主的收益也逐渐落后于其他商圈。根据高力国际研究部的统计数据,公主坟商圈购物中心首层平均固定租金,低于全市平均值约4%,且近年来增长幅度有限。

  据中经联盟秘书长、优铺网董事长陈云峰表示,在商圈演化过程中,老商圈面临转型升级的问题。刘瑞京也认为,未来公主坟商圈升级和转型已迫在眉睫。

  客群逐渐分流

  公主坟商圈辐射很多机关和部队大院,之前政务消费是主力消费群。随着时间变化,区域内消费人群的年龄结构逐渐偏老。

  “区域项目未对消费客群的变化,调整自身定位。”刘瑞京指出,政府各类限制高消费的政策措施,也影响了该区域高端消费品需求。随着消费的转移,公主坟区域很难再现过去的辉煌。

  与此同时,在北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全看来,公主坟交通枢纽也有弊端,“特别是立体交通,给商业人流动线形成了巨大的制约。”

  值得注意的是,近年来,随着世纪金源、华熙Hi UP、石景山万达广场、喜隆多购物中心的先后开业,也在一定程度上分散了公主坟商圈的影响力。

  不久前有消息称,石景山大悦城正式开工。在刘瑞京看来,大悦城的进入,必将提升京西整体的商业氛围及商业价值。

  那么,公主坟商圈未来还有没有发展机遇?刘瑞京指出,传统经营模式通过新的设计、运营理念,满足消费者日益增长的消费变化,就有可能重新提升商圈的吸引力。不过,伟城顾问(北京)有限公司总裁徐伟成也指出,单一商业项目改动不易,更别说商圈了。

  采写、摄影/阳光在线企业邮局记者 张晓兰

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